競売と任意売却

住宅ローンなどの返済が滞り、結果として担保となっている自宅などの不動産を手放すことになった場合、その方法によってその後に大きな違いが生じます。違いを見ていきましょう。

自宅の売却方法として一般的なのは、競売と任意売却です。どちらも住宅ローンなどの債務返済が滞った結果、債務の一括回収を望む金融機関への対応として行われるものですが、競売が裁判所主導で強制的に行われるものであるのに対し、任意売却は債務者と債権者の話し合いのもと行われるもので、債務者主導で行われる不動産売買ともいえるものです。

最も大きな問題である売却金額に関しては、どちらも一定期間内に売ることが大前提となるため、多少なりとも市場価格よりも安くなりますが、とりわけ競売のほうは任意売却よりもかなり安くなる傾向が強いと言えるでしょう。

これはまず、売却までの期間が競売の方が限られていることと、その不動産物件に対する情報提示が少ないこと。ひいては物件の品質保証の責任を主体となる裁判所が行わないことなどが理由です。このことが、本来誰でも参加可能な競売物件の入札に関し、一般購入希望者に二の足を踏ませる結果となっているのは間違いありません。主に転売目的でそうした物件を購入する専門業者が入札希望者の大半であり、しかも絶対数が限られているというのが実状です。

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任意売却では、物件は通常の不動産市場に流れます。情報開示も行われ、当然内覧なども行われることになります。売却理由こそ債務不履行ですが、一般の不動産物件となんら変わりないため、売却価格も市場の相場に近いものとなります。

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売却額の関係から、返済に苦慮していたローンの残債額にも差が生じることになります。このことは、債権者にとっては回収額が大きくなることを意味し、債務者にとっては残債ローンが少なくなることを意味します。任意売却時には債権者と債務者に協力関係が生じ、引越し代などを工面してもらえることがあるのはこのためです。

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競売は、いわばどうすることも出来ない不良債権の回収と、どうすることも出来なくなった債務者の代行という二つの意味を持つのに対し、任意売却には債権者と債務者により借金の円満清算という意味合いが強いようです。
競売は債務者にとって受動的なことであり、何もしなければ全て裁判所と債権者が進めてくれる側面を持つのに対し、任意売却は複雑な手続きがある分、債務者自らトラブルに対応する能動的制度と言えるでしょう。